Var ligger Mirum?

Hageby Centrum utanför Norrköping
Hageby Centrum utanför Norrköping

Du har förmodligen aldrig hört namnet Mirum. Men för dem som bor i närheten är Mirum viktigt. Stadsdelen Hageby har i brist på ett riktigt torg eller en offentlig plats inget annat än ett köpcentrum att använda som substitut, och det är köpcentret Mirum. Tidigare hette detta köpcentrum Hageby Centrum; helt naturligt eftersom det ligger i Hageby. Men de dåvarande ägarna, Steen & Ström, tyckte inte att namnet passade för verksamheten så man döpte om det till Mirum, precis som man i Lerums kommun kallade ett köpcentrum för Allum. De boende i Hageby tyckte nog att namnet Hageby Torg fortfarande passade bra, men de blev ju inte tillfrågade.

Att det har blivit så att all verksamhet i en stadsdel, butiker och restauranger hamnar i en och samma lådliknande byggnad, beror på att stadsdelen är planerad så. Miljonprogramsplanering brukar det kallas. Kanske också för att Hageby ligger i Norrköping, staden vars centrum flyttade in i ett köpcentrum.

Nu ägs inte Mirum av Steen & Ström längre och Steen &  Ström är sålt till ett franskt-holländskt-amerikanskt bolag som tycker att småcentrum som Mirum inte är något att ha. Det verkar nu också som ett flertal hyresgäster inte heller tycker att Mirum är där man vill vara. Kedjeföretag som Lagerhaus, Esprit, Jack & Jones och Vero Moda flyttar därifrån. Den nuvarande ägaren, fastighetsmagnaten Olaf Thon är dock inte bekymrad, tomma ytor skall ersättas med norska företag (som han antagligen också äger).
Någon ambition att söka få lokala företag att etablera har inte nämnts. Det brukar inte nämnas i sådana här sammanhang. Lokala företag tycker man inte om i köpcentrum branschen. Det är bara lokalbefolkningen som envisas att göra det. Men de tillfrågas inte heller denna gång.

Så se upp ute i kommunerna där Steen&Ström dragit fram. Deras nya ägare som uppträder under en av delägarnas namn, Klépierre, har inte några långsiktiga ambitioner. Närmast till rakning är förmodligen Galleria Boulevard i Kristianstad. Där bygger man färdigt och tomställer en tredjedel från början. Kanske döper man om centret till något som mer och mer ligger närmre till hands – Krisum.

Köpcentrumbusiness och Kristianstad

I veckan som gick var det köpcentrumbusiness i Cannes. Vackert väder och 19 grader varmt. Omkring 140 svenska köpcentrummänniskor var anmälda till MAPIC som evenemanget heter. Det är en förkortning av Le marché international professionnel de l’implantation commerciale et de la distribution. Det mesta sker ändå på engelska. De stora köpcentrumägarna som Steen & Ström, Eurocommercial och KF Fastigheter var där. Här vill man visa upp sina köpcentra, planerade och existerande för intresserade hyresgäster. MAPIC har utvecklats till en uthyrningsmässa något som dess föregångare ICSC (International Council of Shopping Centers) inte klarade av lika bra.

Wilner Andersson, som är Sverigechef för Steen & Ström tycker Mapic är bra:
Alla som på något vis är engagerade i branschen är här, alla de stora företagen och de viktiga detaljisterna. För oss är det viktigt att upprätthålla de kontakter vi har men också träffa detaljister som vill etablera sig i nya regioner.

Nu finns det ju många som är engagerade i utvecklingen av köpcentrumprojekt, men inte kanske på det sätt som Wilner Andersson tänker. Detaljhandlarna i Kristianstad centrum t.ex, som skriver protestlistor mot köpcentrumraseriet i kommunen. De är inte på plats i Cannes. Lika gott är väl det. Vem vill ha ett lokalt företag från Kristianstad till något köpcentrumprojekt i Kroatien eller Italien. Handlarna i Kristianstad har nog med sina affärer i Kristianstad. Det får de inte vara ifred med så länge till när Steen & Ström öppnat sin galleria med 70 nya butikslokaler och en del hyresgäster som man kanske hittat i Cannes.

Köpcentrumbranschen har träffats på detta sätt i Cannes i 18 år och lärt av varandra. Det är väl bara en av anledningarna till att likriktningen breder ut sig. En annan anledning är våra politiker som inte inser detta. Köpcentrumbranschen är sig dock inte riktigt lik. Som jag skrev i ett tidigare inlägg är man bekymrade över att de stora och attraktiva varumärkena blir allt färre sen fem år tillbaka. Nu visar det sig också att besöken i köpcentra minskar. Besöksfrekvensen är bara 93% av vad den var 2007 enligt en artikel i Les Echos och den alltid välinformerade journalisten Catherine Sabbah. Orsaken är internethandeln som ökat 30% första halvåret 2012. Det drabbar inte lika. Det är främst stormarknader, elektronikhandel som lider medan butiker med en ytstorlek under 750 kvm klarar sig bättre.

Se där! Det finns många av dessa i Kristianstad som alltså är de som klarar sig bäst. Varför gå över ån efter vatten?

Emporia / Copenhagen

Today the French business newspaper Les Echos has an article on the opening of Emporia, Klépierres 272nd shopping centre. This morning you could read that Emporia was placed in Copenhagen and Fields, another Klépierre centre was situated on the other side of the bridge between Denmark and Sweden. Now adjustments have been made. I do not intend starting cracking jokes about this mix-up. Yet what might be a thought is that it illustrates the distance between owners of shopping centres and the local markets they operate in.

What is really interesting in the article in Les Echos is a statment of Mr Jean-Marc Jestin. He is appointed to be the third man in the leadership of Klépierre and to work side by side with Mr Jean Morel. Jean-Marc Jestin is appointed by Simon Properties who recently became a large owner in Klépoerre. Simon Properties is the largest shopping centre owner in the US.

Mr Jestin says: the revolution in shopping centres right now, it is the rapidly growing obsolescence of brands.–The number of those who are strong (attractors) are diminishing since five years.

I quote from Les Echos: la revolution des centres commerciaux actuellment, c ´est l´ obsolescence de plus en plus rapide des marques. Nombre de celles qui étaint puissants il y a cinq ans déclinent.)

Well, this is something most consumers and visitors have noted since many years. It allows me to end this by a wellknown phrase:

IF YOU HAVE SEEN ONE, YOU HAVE SEEN THE MALL

 

 

Emporia shopping mall. Enchanting?

To find the right word

In Oct 25,  the Emporia shopping mall opened. Some 15 000 people were there. The Mayor of Malmö, Ilmar Reepalu, was there too. He made a speech. He said that the City of Malmö was very proud to have the finest experience centre i Sweden and that the shopping centre had an ”enchantingly beautiful architecture” . ( Sw.: Från Malmö stads sida är vi jättestolta över att hafått Sveriges finaste upplevelsecentrum. Det är en bedårande vacker arkitektur.)

I thought Emporia was a shopping centre. Anyway – I will not argue further about that. But enchantingly! The small building shown here is from the 18th century. It is quite accurate to call it enchanting I think.

But this. It is not enchanting. That is to give the word quite a new significance. I would rather use another word if one is to find just a single one. How about monolith?

A monolith could perhaps look like this. The building which is designed by architect Erick van Egeraat is actually called Monotlith. I think it looks pretty close to the size and design of Emporia. Usually the word monolith describes a big a solid stone. If you say something is monolithic it means according to Cambridge Advanced Reader: too large, too regular or without interesting differences and unwilling or unable to be changed.

It is very big and it is very hard to change.

Some years ago I attended a conference where the managing director of Steen & Ström was present. Steen &Ström is a subsidiary to Klepierre and APN. I happened to sit next to him during lunch and I asked him of his view of the flexibility of a building like Emporie.

– No problems he declared. All interior walls are easy to change to encompass store of different sizes.

– But if you cannot use the building for retail at all, I asked?

– He just looked at me without answering.

The word monolith implicates one of the major obstacles of running a shopping centre. It is almost impossible to use the building for something else if you need to. And you will. As I have mention many times the enclosed mall as a type of building is obsolete and will face the same future as the dinosaurs.

From industrial city to consumer city

The mayor Ilmar Reepalu is an architect by profession even though it is a long time since he practised as such. Before he became a full time politician he worked in the planning department of Malmö City. His personal preferences when it comes to architecture is unknown to me. But he has made a statement some years ago about a development strategy which means to rewrite the history of a place. The statement was (in my translation):

Barcelona, Glasgow, Bilbao and Graz are examples of cities which have been transformed from derelict industrial sites to modern examples, with a new identity and a new self-esteem. Much of this change depends on a new and self assured design incorporated in the cities. Malmö is now doing the same journey, to something other than what has been: The old landmarks from the industrial era – The crane of the shipyard, the chocolate factory just to name a few – exist no more and instead we have built the vision of a new Malmö with a new identity.

If Emporia is to be the proof of the pudding it is not  worth eating it.

 

Emporia and Main Street Malmö

Tomorrow the 272nd shopping centre of Klépierre/ABN will open in Malmö. It is managed by the subsidiary Steen & Ström. In the next years we will see what consequences this project will have on local centres and not the least on Main Street Malmö (Södra Förstadsgatan).

In the 1970s and first 80s Malmö suffered from high unemployment as ship yards, textile industry and others were shut down. In the middle of the city there were large vacant lots. In the beginning of the 1980s an insurance company decided to invest in a multi- use project (galleria-hotel-apartments) on a vacant lot which have been empty for 17 years. The project is called Triangeln.

That shopping centre created an anchor point at the end of the northern part of the Main Street. It started a refurbishment process. I worked with several of the properties, with concept development and leasing. Rents were raised four – five times making even apartment building possible. Our leasing policy was to find tenants that were in some respect unique, not ubiquitous and present in every shopping centre.

In hindsight the Main Street has deteriorated a bit. A number of the top brands are gone, coffeeshops have multiplied.

But the real change comes tomorrow. The Main Street is pushed from the throne. The Emporia shopping centre has attracted two of todays major brands, Apple Store and the Illum department store. Illum is Danish and has its original department store in the prime site of Copenhagen. Recently they opened in a similar site in Stockholm.

Why couldn´t Main Street attract them. No feasible space? Well – the adjacent Triangeln shopping centre is due to open a large extension. They could have encompassed these tenants. They also have a direct access to the Öresund train.

You already see empty windows in Main Street. You probably will see more the years to come.

 

Swedish Trade org. – A custodian of shopping centres

Malmö City is Swedens third biggest city. Together with the communities that surrounds the city it is some half million people making the market for shopping centres. The city of Malmö has over the years taken a restrictive attitude towards shopping centres.
Not any more.
At present four projects are on their way to completion. In this week a 160 store centre called Emporia opens in the windy fields south of Malmö. The developers are Klepierre/ABN via their local company Steen&Ström.
On June 4th I wrote an article in the local daily where I pointed to the future competition   of Emporia and its consequences for the surrounding smaller villages and centres. Now The Swedish Trade organisation has responded in the same paper rejecting the alleged threat.

– New shopping centres are opened and existing centres are refurbished to meet the demands of the consumers.

I do not think there are many consumers demanding a colossal shopping centre like Emporia. On the contrary – the demand comes from investors like Klépierre who wants to add another centre to the 271 centres they already have. It is investments of pension capital that is driving the business.
The MD of Swedish Trade org and his local representative do not look upon it that way. Their advise to the small centres that risk becoming extinguished in the surrounding areas is to ask themselves what their possibilities are in the competition.

We will soon find out.

The article by the Swedish Trade is also claiming that the retail trade is the new growth engine for the region together with the tourist industry. As if low wage jobs in retail and tourism should represent a growth engine!

The Swedish Trade Org. was during the 1970s strongly opposed to shopping centres and gallerias. And in the 1930s they fought against department stores, organising blockades.
Today things are different. A daughter company to Swedish Trade, a research institute called HUI, are making most of the studies as part of the planning processes. A legitimizing process you might say. I never saw in these studies any substantial discussion of the effects on the built environment or city planning. The Swedish Trade org is the custodian of shopping centres.

Köpcentruminvesterare är inga samhällsbyggare

I en artikel i DN den 8 september beskrivs vad som kallas en överetablering av köpcentra. Sant är att vi haft en utveckling där antalet köpcentra ökat utan någon egentlig diskussion. Projekten blir allt större och man vill nu bli “urbana” och inkludera offentlig service. Det vore en icke önskvärd utveckling. Fortsätt läsa Köpcentruminvesterare är inga samhällsbyggare